|
|
 |
您现在的位置： 快乐阅读网 >> 论文库 >> 经济论文 >> 房地产论文 >> 房地产资讯 >> 正文 |  用户登录  新用户注册 |
|
|||||
| 境外资本进军上海地产的路径选择 | |||||
| 作者：佚名 文章来源：www.zuowenw.com 点击数： 更新时间：2007-4-20 | |||||
本文《境外资本进军上海地产的路径选择》关键词：免费论文,论文 境外资本进军上海地产的路径选择自此，瑞安地产一改原有的港资背景，成为携有多家国际投资基金的地产公司。 据专门从事境外资本房地产银行服务的基强联行投资管理中国有限公司董事总经理陈基强介绍，同样借此路径入沪的海外基金还有：新加坡的GIC与香港东方海外在上海市中心合作开发了东方巴黎、东方剑桥、东方曼哈顿三个高档公寓项目，估计总销售金额在5亿美元。 国际知名的房地产服务及投资管理公司仲量联行近期出台的一份评估显示，按包括法律制度、税务规则、市场基础因素、上市公司业绩及投资表现5项分类指数，对亚太地区各房地产市场透明程度进行的评定表明，中国内地市场虽然经济发展速度在全球首屈一指，但依旧被列为四级低透明市场，与印度及印尼同列。 仲量联行中国区董事陈立民认为，正是由于中国内地房地产操作中的诸多不透明，使其逐渐成为国际市场上机会主义型投资者的“乐园”。而投资巨头及风险回避型的投资者则会以成熟、公开及高透明度的房地产市场为目标，即使对内地市场有兴趣，也会采取经透明度相对较高的香港而流入内地来降低投资风险。基于这样的认识，所以至今，仲量联行旗下的投资管理业务分支“LaSalle Investment Management”，虽然是全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，在全球的管理资产总值逾230亿美元，但仍未进入中国市场。 海外基金的新机会 自去年央行颁布121号文件后，对于地产业的金融紧缩政策就开始实施。今年以来，有关部委又再次重申要严格控制钢铁、房地产等行业的信贷发放。而2003年疯涨的上海房价，也让上海房地产业的土地成本和拆迁费用迅速上涨，使得内地房地产开发商资金普遍吃紧。第一中国房地产发展集团首席投资执行官姚蔚指出，原来房地产开发商的自有启动资金一般在20%-30%，而现在可能必须达到40%-50%才可以顺利启动项目，这10%-20%必须依赖其他的融资方式完成，房地产投资基金则可能是最大的突破口。“有钱缺地和有地缺钱是海外基金与国内开发商的各自写照。”姚蔚的描述可谓是一针见血。 以瑞安集团为例，其在内地的项目都十分庞大，仅位于上海卢湾区太平桥地段的重建计划就占地52公顷，此外还有占地达130万平方米的重庆化龙桥旧城改造项目，位于上海市杨浦区的大学城项目。这些项目都涉及旧城的拆迁改造，仅用于拆迁的费用就相当庞大，加上项目的中期运作，所需资金之大是不言而喻。考虑到这一点，瑞安引进境外资本、探索新的融资渠道、寻求新的合作伙伴，也就在情理之中。按照瑞安公布的方案，国际投资者以共约三亿五千万美元的投资，换取瑞安地产一亿七千万股次级“优先股”及一亿八千万股高级“优先股”。 以国际著名的投资银行摩根士丹利为代表的一系列地产基金，借此机遇进入中国。 今年1月，摩根士丹利房地产基金携手复地（集团）股份有限公司，双方宣布合作投资首个项目复地雅园。该项目是位于上海市黄浦区的中高档住宅项目，共有约500套住宅。整个项目分两期建设，双方在此项目中的投资总额约为5000万美元。姚蔚估计，摩根士丹利在其中的股份不会超过10%.此前，去年7月，摩根士丹利房地产基金还与上海永业集团共同组建市场战略联盟。双方预计总投资9000万美元、打造紧邻上海新天地的锦麟天地雅苑，同样，摩根士丹利的投资额不会超过10%. 虽然资金规模不大，但正如戴德梁行上海公司总经理张国正所分析，作为全球最大的投资银行，摩根士丹利进军上海房地产市场更多体现出一种领军效应。紧随其后，会有越来越多的外资基金积极介入。 此前，还有由荷兰ING集团国际房地产公司与上海西郊庄园置业发展有限公司合作，在上海市闵行区共同开发了占地468亩的上海网球俱乐部和公寓项目；而美国洛克菲勒在亚洲的投资基金代表正在洽谈上海南京西路某地块的投资开发，并被邀请参与属于浦江两岸改造的外滩源开发。麦利联行、基强联行与香港私募资金合作成立的麦利联行投资基金（Millennium），也开始投资上海房地产项目，总投资金额估计在5000万美元左右。 据统计，目前在投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%，以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。按照摩根士丹利的研究报告，这一数字将在未来2-3年内快速增加至20亿美元。 地产基金管理公司的政策障碍 与摩根士丹利这种单一的地产基金不同，由澳大利亚最大的投资银行麦格理银行与施罗得物业亚洲基金合资建立的第一中国房地产发展集团、由新加坡发展商凯德置地通过其在新加坡的母公司设立的嘉茂房地产投资基金，他们都是以房地产基金管理公司的名义进入中国，采用国际惯用的手法，即由母公司在境外募资，以项目公司操作内地开发的方式进行。 “我们的投资结构主要分为三层：以‘第一中国’作为母公司，下设针对具体项目的控股公司，旗下有项目公司。这样的结构在于我们引进其他的基金或者开发商作为投资者，是让他们在控股公司这个层面参股，而不是参股母公司。”据姚蔚介绍，这也是国际通行的架构模式。“新的投资者不可能进入到母公司。这也是一种很好的回避风险的方法。如果母公司下属的一个项目乱掉了，也只需把这一个项目卖掉套现，而不涉及到其他的项目。” 但也正是这样的架构，让他们在中国运作自己的具体项目时，感到水土不服。作为第一中国房地产发展集团的首席投资执行官，姚蔚感受颇深：“举个简单的例子，譬如招投标，上海市从2003年7月1日起，开始实行新的招投标规定。首先，作为国外公司，我们只能按乙级资质来进入评分。虽然我们在国外是大公司，在全球管理了八九百亿美元的基金；其次，在中国拿房地产项目是需要出具银行证明的，我们是海外基金，如果没有项目，我们就不会把钱放在银行，那我们的银行证明就出不来，而一旦出不了，这项指标的评分就是零分；第三，我们如果用母公司投标中标了，按政策规定，政府不同意成立下属的控股公司，政府认为谁中标了，就应该由谁来控项目公司的股，但我们母公司是不可能让其他的投资者来参股，但如果用控股公司来投项目，按政府的考察控股公司又没有业绩。” 虽然如此，在姚蔚看来，“新的招投标对于开发商确实有一些金融上的限制，并且总的方向是朝透明、公正的趋势发展。另一个值得参考的系数是，在国外，有声誉的发展商占据市场份额75%以上，而在中国这个比例不到25%，所以我们认为还有很大的市场空间可以挖掘。”
 网友评论：（只显示最新10条。评论内容只代表网友观点，与本站立场无关！） |
|||||
| 文章录入：无限朝阳 责任编辑：无限朝阳 | |||||
| 【发表评论】【加入收藏】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口】 | |||||
| 最新热点 | 最新推荐 | 相关文章 | ||
| 耻感·罪感和底线伦理 论自私（上） 论自私（下） 儒家的民本与人权 从儒家立场对全球伦理与普遍… 儒家伦理的双旋结构[上] 儒家伦理的双旋结构[下] “伦理化”的汉语基督教与基… 神学伦理学的当代意义——奥… 全球化时代的「选民」和「弃… |
|
|
