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| 上海信南实业有限公司诉上海虹海美食娱乐城房屋租赁案 | |||||
| 作者：佚名 文章来源：www.zuowenw.com 点击数： 更新时间：2007-4-20 | |||||
本文《上海信南实业有限公司诉上海虹海美食娱乐城房屋租赁案》关键词：免费论文,论文 上海信南实业有限公司诉上海虹海美食娱乐城房屋租赁案法定代表人张先照，总经理。 委托代理人李有根，上海市东吴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）上海信南实业有限公司，住所地本市逸仙路501号，办公地址本市广粤路501号三楼。 法定代表人张福成，董事长。 委托代理人赵柳康，男，该公司工作。 委托代理人李镔，上海市理诚律师事务所律师。 上诉人上海虹海美食娱乐城（以下简称虹海城）因房屋租赁一案，不服上海市虹口区人民法院（1999）虹民初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年6月5日立案受理后，依法组成合议庭于2000年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人虹海城之法定代表人张先照、特别授权委托代理人李有根，被上诉人上海信南实业有限公司（以下简称信南公司）之法定代表人张福成、特别授权委托代理人赵柳康、李镔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 经原审法院及本院审理查明： 一、原审法院审理确认且双方当事人无争议的事实。 （一）本市广粤路501号房屋权属问题。 本市广粤路501号（原为汶水东路597号）土地使用者为信南公司。1995年3月，信南公司取得《建设工程规划许可证》，在该地块建造综合楼（共六层）。原审审理中，上海市虹口区房屋土地管理局于1999年3月2日出具了“关于广粤路501号房地产权属的证明”，该证明表示：根据《建设工程规划许可证》、《集体土地建设用地使用证》等证明，广粤路501号综合楼的建设项目手续完备，房地产权属归信南公司所有。目前，信南公司已向该局申请办理房地产权证，该局亦已受理。目前，信南公司已取得本市广粤路501号全幢房屋的《上海市房地产权证》。 上述事实，有土地使用者为信南公司的本市汶水东路597号（地号为凉城新村302坊2丘）《集体土地建设用地使用证》，沪虹建（95）－62号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，上海市公安局虹口分局凉城新村派出所于2000年3月1日出具的“路名门牌更改证明”，上海市虹口区房屋土地管理局于1999年3月2日出具的“关于广粤路501号房地产权属的证明”，权利人为信南公司的《上海市房地产权证》以及当事人在审理中的陈述等证据佐证。 （二）信南公司与虹海城签订房屋租赁相关协议情况。 1、1996年8月8日，信南公司与虹海城签订“协议书”，约定：信南公司将广粤路501号综合楼一、二、五、六层有偿租给虹海城经营使用。租赁期限为10年，自1996年8月1日起至2006年8月1日止（如煤气尚未接通，楼前周围甲方尚未修建完毕，虹海城无法开张，租赁期及付费期顺延）。租赁费前五年为每年人民币70万元，后五年为每年人民币77万元；付款方式为：每半年支付一次，第一年租赁费付50万元，第二年付60万元，第三年付70万元，第四年付80万元，第五年付90万元，第六年起每年付77万元。每月电话费、水、电费由虹海城支付；安装煤气灶具等一切费用由信南公司支付，产权归信南公司所有；信南公司无偿提供电梯供虹海城使用。租赁期满后，虹海城投资的可动设备均归虹海城所有。大楼公用部位卫生、泵房、门卫及安全管理工作由双方共同负责，所支付费用由双方共同承担。如虹海城不能按期支付租赁费，信南公司有权作出毁约合同；信南公司如不履行本协议中的条款，应赔偿虹海城全部的经济损失等。 2、1998年6月30日，信南公司与虹海城又签订“补充协议”一份，约定：租赁期限自1996年10月1日起至2006年9月30日止。因虹海城所承租的五层楼中有12间房屋信南公司已经租给他人使用，故双方协商同意从原协议中扣除租赁费前五年为每年12万元，后五年为每年132，000元，扣除时间从协议生效之日起至协议期满日止；经调整后，信南公司将第一、二、五（8间办公室）、六层东大厅有偿租给虹海城使用；双方同意第一年付租费38万元，第二年付48万元，第三年付58万元，第四年付68万元，第五年付78万元，后五年每年付638，000元，直至合同终止。 3、1998年7月1日，信南公司与虹海城再次签订“退房协议书”，约定：虹海城所租赁的五层8间办公室因经营亏损，双方协议同意虹海城从1998年7月1日起将8间办公室退还给信南公司，同时前三年零三个月每年减少租费8万元正，后五年每年减少租费88，000元正。 上述事实，有虹海城与信南公司分别于1996年8月8日、1998年6月30日、1998年7月1日所签订的相关协议及当事人陈述等证据为证。 根据双方当事人于1998年6月30日及7月1日所签订的协议的约定，对原1996年8月8日双方协议中有关租赁期限、租赁费用、租赁部位等条款作了变更。变更后，租赁期限自1996年10月1日起至2006年9月30日止。租赁费用应为：自1996年10月1日起至1997年9月30日止为38万元，1997年10月1日起至1998年6月30日止为36万元，1998年7月1日起至1998年9月30日止为9.99万元；1998年10月1日起至1999年9月30日止，每月租金为4.17万元，1999年10月1日起至2000年9月30日止，每月租金为5万元。除此以外，双方当事人因房屋租赁而产生的权利义务仍以双方于1996年8月8日所签订的“协议书”为准。 （三）协议的履行情况。 1、1996年8月8日协议签订后，信南公司将系争房屋一、二、五、六楼交付虹海城使用，虹海城对承租部位进行了装璜并购置了设备，在一楼开设了餐厅及电子游艺房，二楼开设了美容厅，六楼开设了歌舞厅等。 自租赁日起，信南公司认可虹海城已经支付租金53万元，其中1997年4月18日，支付10万元； 5月12日，支付15万元； 7月26日，支付8万元； 10月6日，支付12万元； 12月30日，虹海城支付租金8万元。上述虹海城支付信南公司的房屋租金，虹海城均以支票形式支付。此节事实，有信南公司以上海市宝山区江湾乡仓储公司名义开具的相关发票及当事人一致陈述为证。 2、1996年8月21日，信南公司以其名义出具委托书，委托上煤实业总公司杰士工贸公司进行煤气工程施工。同年12月20日，虹海城为信南公司垫付煤气工程材料、人工费人民币3万元。此节事实，有信南公司于1996年8月21日出具的煤气工程委托书，虹海城提供的上煤实业总公司杰士工贸公司于1996年12月20日开具的发票及当事人陈述等证据为证。 3、自1996年10月起租后，虹海城在使用系争房屋电梯的过程中，共支付电梯保养修理费8，429.60元，电梯电费16，285.17元。上述费用，信南公司未支付给虹海城。同时，至1996年11月止，虹海城共计支付门卫工资62，400元，信南公司曾支付给虹海城门卫工资4，800元。此节事实，有虹海提供的支付电梯保养费的依据、工资发放表及当事人陈述等证据佐证。 对于上述双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 二、双方当事人纠纷产生由来。 虹海城在租赁系争房屋期间，支付了部分房屋租金，水、电、煤及电话费。1998年11月26日，信南公司发函给虹海城称因虹海城拖欠租金，经催讨无效，要求按双方协议的相关条款，从1998年12月1日起终止双方的租赁协议。但对此双方当事人未能达成共识。1998年11月起，因信南公司未能按约保证虹海城承租部位的正常用电，致使虹海城自1999年1月起无法继续经营。因双方当事人协商无果，虹海城占据承租部位至今。 1999年2月，信南公司以虹海城欠付租金、水电费等为由，起诉至法院，要求终止与虹海城于1996年8月8日签订的“协议书”及于1998年6月30日签订的“补充协议”，判令虹海城支付所欠的截止1998年底的租金人民币464，999元，水、电费人民币32，647.95元，并由虹海城承担案件的诉讼费。原审审理中，信南公司变更诉讼请求为要求终止其与虹海城因房屋租赁所签订的所有协议，判令虹海城支付自1998年1月起至2000年2月止的欠租人民币101万元，支付1998年8月、9月、12月的水电费32，647.90元，支付煤气费43，504元，支付电话费1，278.60元。 原审审理中，虹海城认为信南公司未取得系争房屋的所有权证，故该房屋为法律禁止的出租物，双方就该房屋所签订的租赁协议应为无效。同意终止租赁协议的履行，同时认为己方已支付租金为82万元，仅欠付租金145，000元，该部分租金同意支付给信南公司。至于1999年1月以后的租金，因信南公司切断电源等，造成己方全面停业，故不同意支付该部分的租金。同时，承认1998年12月的水电费未支付给信南公司，但1998年8月及9月的水电费已经付清，对该部分不同意支付。并已付清1998年11月以前的煤气费，不存在欠付的情况，不同意支付煤气基价费，也不同意支付电话费。 同时，虹海城提出反诉，要求信南公司赔偿装璜及设备损失款计人民币1，014，404元，返还多收取的电费44，249.93元，返还由其垫付的煤气安装费3万元，支付电梯保养费8，429.60元、电梯电费16，285.17元，并支付门卫工资27，600元。 对于虹海城的反诉请求，信南公司辩称表示对虹海城因装璜而导致的损失，可由法院依法处理。但对虹海城因经营而添置的设备款不同意赔偿。同时，根据供电部门的规定，电价有峰谷制，故电费单价并不一致，不存在多收虹海城电费的问题。系争房屋内的电梯仅虹海城一家使用，不同意支付电梯电费及电梯保养费。且虹海城无需太多门卫，故亦不同意支付门卫工资27，600元。 三、原审及本院审理中双方存在争议的事实。 1、关于租金。 原审审理中，信南公司仅认可虹海城支付租金总计53万元。虹海城则认为其已经支付租金82万元，除双方已经确认的53万元以外，另有两笔租金亦已支付给信南公司。该两笔租金为：1997年1月3日以支票形式支付的5万元及1998年3月19日以现金形式支付的24万元。 对于1997年1月3日所产生的5万元租金，本院审理中信南公司经再次核查予以确认。但对1998年3月19日的24万元，信南公司表示从未收到。 根据虹海城在本院审理中的陈述，其认为该笔24万元现金是1998年3月19日，信南公司工作人员王义玉持信南公司介绍信至虹海城处索取，并同时将该款的发票交付虹海城。为此，虹海城提供了相关介绍信及由上海市宝山区江湾乡仓储公司于1998年3月17日开具的编号为NO.010958的发票联（第二联，系复写），该发票记载项目摘要为98/（1－8），收款方式一栏中在现金处有打勾，金额为24万元。 对该发票，信南公司表示确是己方所开，但其是先将发票交付虹海城，再由虹海城支付房屋租金的，故该发票不能说明虹海城已经支付了该笔租金。同时，信南公司所持有的该编号的存根联（第一联）中，未在任何形式的收款方式一栏中打勾，摘要一栏则是98/（1－6）。 经审查，虹海城所提供的发票联中摘要栏确有涂改现象，且虹海城在原审审理中关于该24万元租金的支付情况表述为是分期分批付给信南公司，该陈述与其在本院审理中的陈述不相一致。 综上所述，在租金的问题上，信南公司已经认可虹海城实付租金58万元。但在另24万元是否支付的问题上，双方当事人意见分歧较大。 2、关于水、电、电话费。 原审审理中，信南公司起诉要求虹海城支付1998年8月、9月及12月的水电费，其中1998年8月为17，690.76元，1998年9月为8，319.32元，1998年12月为6，637.92元。对于上述费用，虹海城认为其1998年8月及9月的水电费已经支付，1998年12月因己方已经不再营业，故该笔费用不应由己方承担。但对于1998年12月水电费的数额予以认可。为此，虹海城提供了信南公司开具的1998年8月及9月的水电费收据二张，以证明己方已经支付该笔费用。 本院审理中，针对1998年12月的水电费，虹海城除在原审中的辩称意见外，还表示因12月己方已经实际不再营业，且双方产生矛盾，故对1998年12月的水电费的数额亦表示异议。同时表示，自1996年10月起租起，信南公司一直存在多收水电费的现象。 原审审理时，信南公司另要求虹海城支付电话费1，278.60元。原审法院查明，1999年5月至同年10月，虹海城共欠付电话费1，278.60元。对此虹海城则表示在其未再正常营业的情况下，亦无法正常使用原电话，故不同意支付该笔电话费用。 3、关于煤气费问题。 原审审理中，信南公司要求虹海城支付其垫付的煤气费11，402元及1999年4月至2000年2月的煤气基价费。 原审审理查明，1999年4月，虹海城因欠付煤气费，上海市煤气销售集团（有限）公司暂停供应煤气。1999年5月24日，信南公司向上海市煤气销售集团（有限）公司支付1998年5月至1999年5月的煤气费共计21，332元（其中1998年5月至1998年12月为14，432元，1999年1月起至1999年5月煤气基价费为6，900元）。1999年6月至2000年2月，信南公司按月支付煤气基价费共计人民币11，700元。 经本院审理查明，1998年6月期间，上海市煤气销售（集团）有限公司营业所（以下简称煤气公司）误从信南公司下属上海宝山宝灵饭店（以下简称宝灵饭店）的帐号内将应由虹海城支付的两笔煤气费划去，其中包括1998年5月煤气费9，720元，1998年6月煤气费1，682元，共计11，402元。此节事实，有相关委托银行收款凭证及当事人陈述为证。 1998年7月23日，虹海城将该笔11，402元煤气费支付给宝灵饭店，宝灵饭店出具了收据。此节事实，有虹海城提供的收据为证。 1999年5月24日，信南公司再次将包括该11，402元在内的煤气费付至煤气公司，煤气公司将该款收具后又于1999年7月将11，402元退还至宝灵饭店。该节事实，有信南公司支付1998年5月、6月的煤气费发票、相关退款的贷记凭证等证据佐证。 同时，信南公司于1999年5月24日还支付了1998年12月的煤气费3，000元。该事实，亦由信南公司付款的相关发票为证。 因信南公司原申请的系工业用气，按规定煤气公司应向其收取煤气基价费，即使虹海城的煤气消费量不满1，000立方米，仍以每月1，000立方米为基础收费。其中每年12月至次年3月每月为1，500元，其余月份为每月为1，200元。 4、关于门卫工资。 原审法院认定虹海城已经支付的门卫工资为人民币62，400元，原审在审理中对此数额已经确认。本院审理中，虹海城又提供其支付1999年12月门卫工资的工资发放表，该表记载虹海城于1998年12月26日支付门卫1998年12月的工资共计2，400元。对此数额，信南公司在本院审理中予以认可。 5、关于审计问题。 原审审理中，原审法院委托上海市价格事务所虹口分所就系争房屋内第一、二、五、六层房屋室内装璜现值及虹海城投资部分资产的现值进行评估，结论为：虹海城的部分资产现值为725，357元。因虹海城提出异议，审价单位对此进行核查，并出具了补充报告，结论为：装璜现值在原评估的基础上增加16，997元；部分资产现值在原评估基础上增加43，789.08元。对该审价结论，虹海城在原审及本院审理中仍持有异议，认为审价所适用的法律条文有误。 本院审理中，因虹海城一再表示对原评估结论有异议，为此，本院函致原评估机关，评估机关亦出具了书面说明给本院。但虹海城对评估机关的说明仍持有异议，认为原评估所适用的法律法规有问题，且原评估机关无装璜评估的资质。经查，原评估机关的资质范围包括：对刑事、民事、经济、行政以及仲裁案件涉及的各种扣押、追缴、没收及纠纷财物（包括土地、房地产、资源性资产、理赔物、抵押物、应税物、无主物、事故定损、工程造价及其他各种标的）的价值进行价格鉴定、认证、评估。根据本案的情况，应认为原评估机关有对系争房屋的装璜进行价格评估的资质。 根据原审法院查明的情况 ，原审法院认为，信南公司建造的系争房屋虽未取得房屋所有权证，但上海市虹口区房屋土地管理局已出具证明证实该房屋产权系信南公司所有，故信南公司与虹海城所签订的租赁协议及补充协议系双方当事人真实意思之表示，应为有效。现信南公司要求终止协议的履行，虹海城亦同意终止，故对此可予以准许。关于房屋使用费，因虹海城虽称在1998年12月前已支付房屋租金人民币82万元，但其提供的编号为010958号发票上并无现金收讫章，且其亦无证据证明其支付过现金24万元，故对此不予采信，认定虹海城已支付租金53万元，虹海城还应给付信南公司1998年间欠付的房屋使用费435，000元。因虹海城欠租及信南公司未能正常供电，导致虹海城自1999年1月起无法正常经营，对此双方均有过错，故在此期间所产生的房屋闲置费及煤气基价费双方应按各自责任大小各自承担责任。关于水电费，对信南公司要求虹海城支付1998年12月欠付的水电费6，637.92元予以认可。至于煤气费，信南公司已付清1998年5月起至1998年12月间的煤气费共计14，432元，对该笔钱款虹海城应返还给信南公司。因虹海城尚未将承租的房屋归还给信南公司，故虹海城使用的电话所产生的电话费1，278.60元应由虹海城负担。虹海城反诉提出要求信南公司赔偿房屋装璜费及设备损失款等，对于不能拆除的装璜损失，已由有关部门进行评估，该款应由信南公司赔偿给虹海城。至于可以搬动的设备，虹海城可另行处理，不存在损失。至于虹海城要求信南公司返还多收电费一节，因供电部门采用峰谷制收费，而非单一制收费，故虹海城认为信南公司多收电费，无事实依据。对于虹海城要求信南公司支付安装煤气管道及灶具的费用，予以支持。根据双方合同的约定，虹海城要求信南公司支付电梯保养费、电梯电费及门卫一半工资亦予以支持。据此判决：一、信南公司与虹海城所签订的房屋租赁协议及补充协议终止履行。二、虹海城将系争房屋一、二、五、六层腾空后交还给信南公司。三、虹海城一次性支付信南公司1998年间欠付的房屋使用费435，000元，1999年1月至2000年2月间的房屋使用费46万元。1998年12月的水电费6，637.92元，1998年期间煤气使用费14，432元，1999年1月至2000年2月煤气基价费14，880元，电话费1，278.60元。四、1999年1月至2000年2月间的其余煤气基价费、房屋使用费由信南公司自负。五、信南公司赔偿虹海城房屋装璜损失费人民币306，044元。六、信南公司返还虹海城煤气管道及灶具安装费3万元。七、信南公司支付虹海城电梯保养费8，439.60元，电梯电费16，285.17元，门卫工资26，400元。八、虹海城要求信南公司支付设备款及多收电费之诉讼请求不予支持。 判决后，虹海城上诉，认为原审法院认定事实错误，造成错判、漏判等，据此要求撤销原审法院的判决，依法发回重审或改判信南公司承担违约赔偿责任，并由信南公司承担诉讼费。其理由为： 1、关于房屋使用费。原审认定欠付435，000元是错误的。根据双方的租赁协议及补充协议的约定，从1996年10月起至1998年11月止，应付的房屋租金应为887，850.16元，而虹海城已经支付租金82万元，而不是53万元，原审对此主要事实未予查明。另信南公司多收己方电费44，249.93元，但原判对此未予处理，加上信南公司所欠门卫工资（原判信南公司给付26，400元，漏判了1，200元），给付煤气安装费等3万元以及电梯保养费8，439.60元、电梯电费16，285.17元等，虹海城实际已给付信南公司94万余元，折抵虹海城应支付的租金，信南公司尚欠虹海城钱款，原审法院判决己方欠付房屋使用费无依据。 2、原审认定双方所签订的协议有效，双方当事人均应按约履行。本案纠纷是由于信南公司违约擅自停电所引起的，己方从停 [1] [2] 下一页
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